nieruchomosci.docx

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (nieruchomość gruntowa), jak również budynki trwale z gruntem związane (nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków(nieruchomość lokalowa), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Powstanie nieruchomości:

×    wyodrębnienie  fizyczne (określenie powierzchni granicami zewnętrznymi)

×    wyodrębnienie prawne (określenie podmiotu własności)

Działka ewidencyjna - najmniejsza jednostka wyodrębnienia geodezyjnego; ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii graficznych

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Uwarunkowania istnienia nieruchomości gruntowej:

×    odrębność fizyczna (określone granice)

×    odrębność prawna (posiadanie właściciela)

W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub celów innych niż mieszkalne. Samodzielność lokalu stwierdza starosta.

Lokal niesamodzielny – ze wspólnymi pomieszczeniami do używania np.:

×    niektóre lokale komunalne,

×    pokoje w akademiku,

×    lokale w hotelach pracowniczych.

Skład nieruchomości lokalowej:

×    samodzielny lokal

×    pomieszczenia przynależne

×    udział w nieruchomości wspólnej

Nieruchomość wspólna to: grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Części wspólne to przykładowo:

×    grunt pod budynkiem i wokół

×    korytarze, windy,

×    elewacje zewnętrzne,

×    instalacje, dach,

×    ciągi piesze,

×    drogi wewnętrzne

Właściciel lokalu wyodrębnionego, jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, a także gruntu (lub współużytkownikiem wieczystym gruntu).

U - udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej
U=PuPui*100%
Pu-powierzchnia użytkowa lokalu + powierzchnia pomieszczeń przynależnych
SPui- łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi

Wspólnota mieszkaniowa

×    zrzeszenie wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych położonych w ramach określonej nieruchomości

×    nie posiada os prawnej ale może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną

×    powstaje w celu wspólnego dbania o nieruchomość wspólną i zarządzania nią

Typy nieruchomości według celu nabycia i sposoby korzystania:
*na potrzeby własne
-nieruchomości zajmowane przez właściciela
-nieruchomości niekomercyjne
*w celach inwestycyjnych
-nieruchomości inwestycyjne
-nieruchomości komercyjne

Typy nieruchomości według rodzaju właściciela:
*nieruchomości prywatne
*nieruchomości publiczne
-państwowe
-samorządowe

Cechy nieruchomości:

×    fizyczne: złożoność fizyczna, stałość w miejscu, trwałość, różnorodność, niepodzielność

×    ekonomiczne: rzadkość, lokalizacja, współzależność, duża kapitałochłonność, mała płynność

×    instytucjonalno-prawne: otoczenie prawne, otoczenie instytucjonalne

Funkcje nieruchomości w przestrzeni społeczno-gospodarczej:

×    ziemia jako czynnik produkcji

×    przestrzeń życia i prowadzenia działalności gospodarczej

×    towar

×    obiekt inwestycyjny

×    lokata kapitału

×    źródło uzyskiwania dochodów

×    obiekt zastawny

×    obiekt fiskalny

×    obiekt zarządzania

×    obiekt użytkowy

Źródła prawa regulujące:

×    konstytucja

×    ustawy

×    rozporządzenia

Wiązki praw:

×    prawa rzeczowe: własność/współwłasność, użytkowanie wieczyste gruntu

×    ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, spółdzielcze własnościowe prawo, służebności, hipoteka

×    prawa zobowiązaniowe: najem, dzierżawa, leasing, użyczenie, dożywocie

Własność:

Nabycie prawa własności:

w drodze umowy (sprzedaż, darowizna) - forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności
zasiedzenie gdy posiadaczem samoistnym nieruchomości jest osoba, która nie jest jej właścicielem
uwłaszczenie - nadanie przez państwo własności rzeczy podmiotowi, który nie był jej właścicielem
nacjonalizacja - akt generalny rangi ustawowej przenoszący własność nieruchomości na skarb państwa
wywłaszczenie - akt indywidualny, na mocy którego właściciel zostaje pozbawiony własności ściśle określonej nieruchomości
Forma przeniesienia własności - akt notarialny
Uprawnienia właścicieli:
do korzystania z nieruchomości
do rozporządzania nieruchomością
Ograniczenie własności:
ustawy, zasady współżycia społecznego, społeczno-gospodarcze przeznaczenie

Współwłasność - występuje gdy jeden przedmiot własności należy do kilku podmiotów niepodzielnie
współwłasność łączna, np. w przypadku współwłasności ustawowej małżeńskiej, udziały współwłaścicieli nie są określone
współwłasność w częściach ułamkowych - udziały są określone odpowiednim ułamkiem. Można domagać się zniesienia współwłasności (podział na tyle części ile jest współwłaścicieli, przyznanie własności jednemu ze spłatą pozostałych, sprzedaż w drodze licytacji i podział uzyskanej kwoty)

Użytkowanie wieczyste - to prawo długotrwałego korzystania z gruntów oraz możliwość rozporządzania tym prawem.
Ograniczenie w korzystaniu z użytkowania wieczystego: ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
Terminowość: 40-99lat; możliwość przedłużenia
Odpłatność: pierwsza i opłaty roczne
Forma ustanowienia prawa: akt notarialny, wpis do KW
Utrata prawa: upływ czasu, rozwiązanie umowy, zrzeczenie się, przekształcenie na własność, rozwiązanie umowy ze względu na jej nienależyte wykonanie, wywłaszczenie

Użytkowanie:
Przedmiot prawa: Nieruchomość- grunt, budynek, lokal

Sposób korzystania: prawo do używania i pobierania pożytków (zakres użytkowania można ograniczyć)

Terminowość: prawo terminowe bądź bezterminowe

Zbywalność: prawo niezbywalne (nie podlega dziedziczeniu)

Odpłatność: prawo odpłatne bądź nieodpłatne

Wygaśnięcie prawa: po upływie okresu na który zostało ustanowione, niewykonywanie prawa przez lat 10, najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej

Służebność gruntowa:

Przykłady służebności gruntowej: służebność dojazdu do nieruchomości, prawo przejścia, przejazdu, przepędu bydła, korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru, służebności widoku z okien lub światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek sąsiada, ograniczenie wysokości zabudowy.

Służebność osobista

Podmiot: osoba fizyczna
Terminowość: wygasa ze śmiercią
Niezbywalna, nie można przenieść uprawnień do jej wykonywania, nie można jej nabyć w drodze zasiedzenia.
Przykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania, zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru, droga dojazdowa przysługująca określonej osobie fizycznej.

Hipoteka-służy zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Podmioty: osoby fizyczne, osoby prawne (rzadziej)

Przedmiot: lokal

Rodzaj prawa: prawo rzeczowe ograniczone, własność nieruchomości przysługuje spółdzielni mieszkaniowej

Zbywalność: zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji

Powstawanie: akt notarialny

Uprawnienia: do korzystania, do rozporządzania, możliwość przekształcenia we własność hipoteczną, możliwość założenia księgi

Źródła informacji o nieruchomościach:
księgi wieczyste(kaster prawny), ewidencja nieruchomości(kaster fizyczny), plan miejscowy, geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu, mapa zasadnicza z nakładkami tematycznymi, akty notarialne, dokumentacja budowlana

Funkcje rejestrów:
ewidencyjna, informacyjna, ochronna, prawotwórcza, kontrolna, fiskalna.

Księga wieczysta prowadzona w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Opiera się na

×    jawności formalnej (są dla każdego dostępne, treść jest jawna)

×    jawności materialnej (domniemanie zgodności z stanem prawnym)

×    rękojmia publiczne wiary ksiąg wieczystych

4 działy:

I.  O-oznaczenie nieruchomości
Sp-spis praw związanych z własności

II. wpisy dotyczące własności użytkowania wieczystego

III.                   ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości

IV.                   hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa, cech

Ewidencja gruntów i nieruchomości - jednolity dla kraju, na bieżąco aktualizowany spójny system informacyjny o gruntach, budynkach i lokalach.

Informacje: dane liczbowe i opisowe dotyczące gruntów, budynków i lokali; dane dotyczące właścicieli nieruchomości bądź w razie braku danych o właścicielach-dane osób i jednostek, które tymi nieruchomościami władają.

Dane o gruntach: numer działki ewidencyjnej, pole powierzchni, opis granic, pole powierzchni konturów użytkowych gruntów i klas gleboznawczych, oznaczenie w KW

Dane o budynkach: numer ewidencyjny i porządkowy budynku, opis konturu budynku, nr działek ewidencyjnych na których znajduje się budynek, oznaczenie funkcji podstawowej budynku, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji, liczba i numer lokali stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe, powierzchnia użytkowa wszystkich lokali, nr rejestru zabytków

Dane o lokalach: nr lokalu i nr ewidencyjny budynku, w którym znajduje się lokal, oznaczenie funkcji użytkowej lokalu, liczba izb wchodzących w skład lokalu, powierzchnia użytkowa lokalu.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego- określa politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady gospodarowania przestrzennego; ma charakter obowiązkowy; jest wyjściowym opracowaniem planistycznym, analizującym potrzeby i możliwości gminy, stanowiące bazę dla sporządzania planów miejscowych; przygotowywane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta; uwzględnia zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa.
Określa: kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów; kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy; obszary oraz zasady ochrony środowiska, dziedzictwa kulturowego i zabytków; kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej; obszary, na których będą rozmieszczone inwestycje celu publicznego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jest aktem prawa miejscowego; składa się z części opisowej i graficznej; ma dołączoną prognozę oddziaływania na środowisko.
Określa: przeznaczenie terenów oraz linie rozciągające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania; zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego; zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego; parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania tereny, w tym linie zabudowy gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy; szczególe warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu w tym zakaz zabudowy.

Cena jest wewnętrznym wyrazem wartości; wartość nie zawsze jest równa cenie

Czynniki przyczyniające się do odchyleń pomiędzy ceną a wartością
forma obrotu: transakcja prywatna, forma przetargu
interwencjonizm państwowy: preferencje fiskalne, stosowanie bonifikat
warunki transakcji: szybka sprzedaż, zbycie pomiędzy podmiotami powiązanymi
nieracjonalne zachowania kupujących: szczególne motywacje kupującego, zachowania snobistyczne
sztuka negocjacji
bąble rynkowe: oderwanie cen od tzw. fundamentów

Czynniki kształtujące wartość nieruchomości:
Czynniki fizyczne-lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, ukształtowanie terenu, nasłonecznienie, kształt, wielkość działki, wiek budynku, zużycie techniczne budynku, funkcjonalność, dojazd, technologia budynku, uzbrojenie działki itp.
Czynniki ekonomiczne – stan rozwoju gospodarczego, poziom bezrobocia, zamożność społeczeństwa , oprocentowanie kredytów itp.
Czynniki prawne – plan zagospodarowania, formy władania nieruchomościami, swoboda udziału w transakcjach, system podatkowy, system opłat, ulgi podatkowe, wymogi ochrony środowiska itp.
Czynniki środowiskowe – sytuacja demograficzna regionu (wielkość rodzin, styl życia, przyzwyczajenia), moda, otoczenie nieruchomości (dostępność usług, centrów handlowych), sąsiedztwo, skażenie środowiska itp.

Warunki stawiane transakcjom rynkowym:
strony umowy były od siebie niezależne,
nie działały w sytuacji przymusowej
miały stanowczy zamiar zawarcia umowy
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu; stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieni...